Opinión experto asesor

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Adquisición de la nuda propiedad de un inmueble a cambio de una renta vitalicia.

Consulta del ICAC, número 8, del BOICAC 84, de diciembre de 2010.

La adquisición de la nuda propiedad consiste en adquirir la propiedad de un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute de éste, que será propiedad del usufructuario. En el caso concreto que nos ocupa, a cambio de la nuda propiedad la empresa pagará una renta vitalicia al usufructuario.

El tratamiento contable será el siguiente:

La hipótesis de partida es que de acuerdo con el RD 1514/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad (PGC 2007) todo intercambio que se realiza en el mercado se efectúa en términos de equivalencia económica y en consecuencia, que el precio que se fija en cualquier transacción debería coincidir con el valor razonable de la contraprestación recibida (CICAC 1 del BOICAC 30). Por tanto, el valor razonable de la nuda propiedad deberá coincidir con el valor actual de la renta vitalicia.

1) Por la adquisición de la nuda propiedad:

-   Reconocerá un activo por el valor razonable de la nuda propiedad.

-  Si el valor del activo comprende tanto el inmueble como el valor del terreno en el que se encuentra, contablemente deberán figurar por separado ambos activos.

-  No se practicará amortización por la depreciación que sufra el inmueble por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de la obsolescencia que pudiera afectarlo. (CICAC 3-69)

-  En el ejercicio en que finalice el usufructo, sólo será necesario informar de este hecho en la memoria, sin que sea necesario modificar el valor contable de la nuda propiedad. (CICAC 3-69)

-   Desde que finalice el usufructo, se aplicarán los criterios generales de amortización. (CICAC 3-69).

2) Por la renta vitalicia

- Tendrá el tratamiento contable de provisión, previsto en la NRV 15ª del PGC "Provisiones y contingencias".

-  Los ajustes que surjan por la actualización de la provisión se contabilizarán como gastos financieros a medida que se vayan devengando.

-  Permanecerá en el pasivo no corriente del balance, en la partida "Provisiones a largo plazo", (subgrupo 14 "Provisiones") salvo la parte de la provisión cuya cancelación se prevea en el corto plazo que deberá figurar en el pasivo corriente del balance, en el epígrafe “Provisiones a corto plazo”. En este caso se realizará un traspaso a la subcuenta correspondiente de la cuenta 529 "Provisiones a corto plazo".

-  La vida probable del acreedor de la renta vitalicia se calculará mediante una estimación. El ICAC indica que se podrá tomar como referencian las tablas utilizadas por los seguros de vida de las entidades aseguradoras, siempre teniendo en cuenta que estas tablas son valores medios para una masa de personas, situación que no ocurre en el caso aislado que analizamos.

-  Si se conociera un hecho relevante sobre los años de vida del acreedor de la renta vitalicia que pone de manifiesto una insuficiencia o un exceso de la provisión en los ejercicios siguientes, se deberá tener en cuenta las nuevas estimaciones. Las dotaciones o excesos se registrarán en la cuenta de pérdidas y ganancias de acuerdo con su naturaleza. (NRV 22 del PGC 2007)

Ejemplo:

Una empresa adquiere la nuda propiedad de un inmueble y se estima que la vida útil del inmueble es de 30 años.  Como contrapartida, la empresa pagará al usufructuario una renta anual vitalicia por un importe de 10000 €. La estimación de los años de vida del usufructuario es de 25 años. Suponemos un tipo de actualización para esta renta vitalicia del 3% anual.

En función de la información del supuesto, tenemos que el pasivo se comportaría de la siguiente manera desde un punto de vista financiero:

 

Año

 

Intereses

 

Cuota

 

Principal

 

Pago anual

 

10000

 

1

 

5.223,94 €

 

10000

 

4.776,06 €

 

Años

 

25

 

2

 

5.080,66 €

 

10000

 

4.919,34 €

 

Tipo

 

0,03

 

3

 

4.933,08 €

 

10000

 

5.066,92 €

 

VA

 

-174.131,48 €

 

4

 

4.781,07 €

 

10000

 

5.218,93 €

 

5

 

4.624,51 €

 

10000

 

5.375,49 €

 

6

 

4.463,24 €

 

10000

 

5.536,76 €

 

7

 

4.297,14 €

 

10000

 

5.702,86 €

 

8

 

4.126,05 €

 

10000

 

5.873,95 €

 

9

 

3.949,84 €

 

10000

 

6.050,16 €

 

10

 

3.768,33 €

 

10000

 

6.231,67 €

 

11

 

3.581,38 €

 

10000

 

6.418,62 €

 

12

 

3.388,82 €

 

10000

 

6.611,18 €

 

13

 

3.190,49 €

 

10000

 

6.809,51 €

 

14

 

2.986,20 €

 

10000

 

7.013,80 €

 

15

 

2.775,79 €

 

10000

 

7.224,21 €

 

16

 

2.559,06 €

 

10000

 

7.440,94 €

 

17

 

2.335,83 €

 

10000

 

7.664,17 €

 

18

 

2.105,91 €

 

10000

 

7.894,09 €

 

19

 

1.869,08 €

 

10000

 

8.130,92 €

 

20

 

1.625,16 €

 

10000

 

8.374,84 €

 

21

 

1.373,91 €

 

10000

 

8.626,09 €

 

22

 

1.115,13 €

 

10000

 

8.884,87 €

 

23

 

848,58 €

 

10000

 

9.151,42 €

 

24

 

574,04 €

 

10000

 

9.425,96 €

 

25

 

291,26 €

 

10000

 

9.708,74 €

 

Total

 

75.868,52 €

 

250000

 

174.131,48 €

 

 

Asientos contables:

- En el momento de la adquisición:

 

174.131,48 (211) Construcciones

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Provisiones para otras responsabilidades (142) 169.355,42

 

Provisiones a corto plazo para otras responsabilidades (5292) 4.776,06 (*)

 

 

(*) En el primer ejercicio, la parte de la provisión que se amortiza es de 10000 €; de los cuales, 5223,94 € se corresponden a intereses devengados según el tipo de interés efectivo, y 4776,06 € de principal.

- Por el devengo de intereses del primer año:

 

5.223,94 (660) Gastos financieros por actualización de provisiones

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Provisiones a corto plazo para otras responsabilidades (5292) 5.223,94

 

 

- Por el pago anual de la renta vitalicia (para el primer ejercicio):

 

10.000 (5292) Provisiones a corto plazo para otras responsabilidades

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Tesorería (57x) 10.000,00

 

 

- Por la amortización anual durante los próximos 30 años, esta amortización debe corresponder a la depreciación que sufra el inmueble por su obsolescencia y nunca la debida al funcionamiento, uso y disfrute, elementos inherentes al usufructo:

 

5.804,38 (681) Amortización del inmovilizado material

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Amortización acumulada de construcciones (2811) 5.804,38 (*)

 

 

(*) 174131,48 / 30 = 5804,38

En el resto de ejercicios, los asientos contables serán los mismos variando su importe en función de la amortización de la provisión.

Supongamos que en el año 20, se pone de manifiesto que los años de vida del usufructuario se ven incrementados en 10 años más:

En el año 20, el valor en libros de la provisión es de 45.797,07 € (valor de reembolso), cuando se conoce que la vida estimada del usufructuario se verá incrementada en 10 años más, se estima un nuevo valor actual de la renta vitalicia pasará a ser de 85.302,03 €, con el siguiente cuadro de amortización:

 

 

 

CAMBIO DE CONDICIONES AÑO 20:

 

Pago anual

 

10000

 

Año

 

Intereses

 

Cuota

 

Principal

 

Años

 

10

 

1

 

2.559,06 €

 

10000

 

7.440,94 €

 

Tipo

 

0,03

 

2

 

2.335,83 €

 

10000

 

7.664,17 €

 

VA

 

-85.302,03 €

 

3

 

2.105,91 €

 

10000

 

7.894,09 €

 

4

 

1.869,08 €

 

10000

 

8.130,92 €

 

5

 

1.625,16 €

 

10000

 

8.374,84 €

 

6

 

1.373,91 €

 

10000

 

8.626,09 €

 

7

 

1.115,13 €

 

10000

 

8.884,87 €

 

8

 

848,58 €

 

10000

 

9.151,42 €

 

9

 

574,04 €

 

10000

 

9.425,96 €

 

10

 

291,26 €

 

10000

 

9.708,74 €

 

Total

 

14.697,97 €

 

100000

 

85.302,03 €

 

 

El ajuste sería el siguiente:

 

39.504,96 (660) Gastos financieros por actualización de provisiones

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Provisiones para otras responsabilidades (142) 39.504,96

 

 

A partir de este momento, se realizaría el pago de la provisión realizando los asientos indicados anteriormente, pero teniendo en cuenta el mayor importe y periodo de duración de la provisión.

Un saludo

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13

Clasificación en el balance de los depósitos realizados por los socios de una cooperativa para financiarla.

 

 

Sobre la clasificación en el balance como pasivo no corriente o corriente de una empresa cooperativa que se financia mediante depósitos  realizados por sus socios.

Estos depósitos tienen  las siguientes características:

Tipo de interés

Similar al de mercado

Vencimiento

2 de enero de cada ejercicio (independientemente de la fecha de imposición)

Reintegro anticipado

En cualquier momento, con un preaviso de 5 días.

Penalización

Minoración del tipo de interés del último trimestre si se solicita el reintegro anticipado.

Renovación

Si llegado el 2 de enero el socio no solicita el reintegro, se entenderá prorrogado por 12 meses.

Normativa aplicable:

-   Real Decreto 1514/2007  de 16 de noviembre por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. (PGC 2007)

-  ORDEN ECO/3614/2003, de 16 de diciembre, por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las Sociedades Cooperativas. (Para ejercicios que se inicien con anterioridad al 1 de enero de 2011)

-  Orden EHA/3360/2010, de 21 de diciembre, por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las sociedades cooperativas. (Para ejercicios que se inicien a partir del 1 de enero de 2011). En todo lo no modificado por esta Orden, será de aplicación el PGC 2007, las adaptaciones sectoriales y las resoluciones del ICAC.

Conclusión:

De acuerdo con la NECA 6.1 del PGC 2007 se clasificarán en el pasivo corriente aquellas obligaciones para las cuales la empresa no disponga de un derecho incondicional a diferir su pago en el corto plazo (no disponga del derecho a devolver el importe en un periodo distinto al corto plazo). En el caso concreto planteado, se cumple esta condición pues el socio puede solicitar el reintegro anticipado en el corto plazo,(a pesar de sufrir una penalización) por lo que estas deudas se clasificarán en el pasivo corriente del balance  dentro del epígrafe “Deudas a corto plazo con empresas del grupo, asociadas y socios” en la partida “Deudas con socios”.

En definitiva, si una empresa tiene una deuda que según los plazos normales del contrato vence en el largo plazo, pero el acreedor tiene la facultad de solicitar la devolución en el corto plazo, esta deuda se clasificará desde el momento de su formalización como una deuda a corto plazo o pasivo corriente.

Un saludo

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Asesoría contable. Plan General (PGC y PGC PYMES)

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08

Obligación de llevanza de contabilidad y depósito de cuentas de los autónomos.

Es en el Art. 25 del Código de Comercio donde se fija la obligatoriedad para todo empresario de "llevar una contabilidad ordenada, adecuada a la actividad de su empresa que permita un seguimiento cronológico de todas sus operaciones, así como la elaboración periódica de balances e inventarios. Llevará necesariamente, sin perjuicio de lo establecido en las leyes o disposiciones especiales, un libro de Inventarios y Cuentas anuales y otro Diario".

El PGC, como desarrollo del Código de Comercio, fija en su art. 2 (RD 1514/2007) su obligatoriedad, también para cualquier empresa. La Ley 16/2007, de reforma mercantil en materia contable, precursora de los actuales Planes, no modificó estos aspectos, luego siguen siendo de aplicación.

Pero aquí es donde entra en juego el Reglamento del Registro Mercantil, donde se establece que no es obligatoria la inscripción de los actos, libros y cuentas de los autónomos.

Teniendo en cuenta el desarrollo en materia de obligaciones mercantiles de este Reglamento, se puede deducir la no obligación para los autónomos de llevar la contabilidad ajustada al Código de Comercio, pues reglamentariamente se dispensa de la obligación de su depósito y publicación, actos que materializarían el poder coercitivo y sancionador de la Administración sobre tales obligaciones contables.

En otro ámbito diferente, el fiscal, sí se establece la obligación y su sanción por incumplimiento de la misma, de obligaciones contables concretas e ineludibles para los autónomos: libros registro de compras/ventas, ingresos/gastos, bienes de inversión, etc.

La conclusión a la que llegamos es que un autónomo sólo está obligado a cumplir las obligaciones contables impuestas por la normativa tributaria, no siendo necesario que lleve una contabilidad ajustada al Código de Comercio. Pero, más allá de los aspectos jurídicos, la contabilidad debe ser la herramienta de gestión por excelencia, como fuente de información financiera y analítica. Con independencia de la forma jurídica de nuestra empresa, hay que resaltar la importancia de llevar una buena contabilidad, por ello en www.expertoasesor.com ofrecemos varios servicios de análisis de cuentas que van más allá de los requisitos legales.

 

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06

Cesión gratuita de inmuebles a una fundación. Análisis de la consulta 6, del BOICAC 84, de diciembre de 2010.

 

 

Consulta compatible con:

 

PGC 2007 (RD 1514/2007)

 

PGC PYMES (RD 1515/2007) (se deberán tener en cuenta las particularidades de la  NRV 18ª del PGC PYMES y no se utilizarán las cuentas del G9 Y 8 mencionadas en el ejemplo)

 

Esta consulta, analiza el caso concreto de un ayuntamiento que realiza las siguientes cesiones de uso a una fundación que aplica la adaptación del PGC a las entidades sin fines lucrativos:

1- Un terreno de forma gratuita y tiempo determinado.

2- Un terreno y una construcción de forma gratuita y tiempo determinado.

3- El inmueble de forma gratuita por un periodo de un año prorrogable por periodos iguales.

La adaptación del PGC a las entidades sin fines lucrativos (Real Decreto 776/1998, de 30 de abril) es anterior a la publicación del PGC 2007 (RD 1514/2007) y del PGC PYMES (RD 1515/2007), por lo que antes de pasar a analizar cada una de estas cesiones, el ICAC recuerda que la Consulta 1 del BOICAC 73, indica que la adaptación sectorial se aplicará en todo lo que no se oponga al PGC 2007 o al PGC PYMES, según proceda. Es decir, tal y como también se expresa en la disposición transitoria quinta del RD 1514/2007 y en la sexta del RD 1515/2007, la adaptación sectorial se sigue aplicando en todos aquellos aspectos que no se hubieran visto modificados por los actuales Planes.

Se parte del supuesto de que la Fundación obtiene el derecho de uso sobre los citados activos sin contraprestación, por lo que la Fundación aplicará la Norma de  Registro y Valoración (NRV) 18º “Subvenciones, donaciones y legados” del PGC 2007.

El tratamiento contable que debe seguir la fundación para estas cesiones será el siguiente:

1)  Cesión de un terreno de forma gratuita y tiempo determinado.

-  Reconocerá un inmovilizado intangible por el importe del valor razonable atribuible al derecho de uso cedido. Este se amortizará de forma sistemática en el plazo de cesión.

Registrará un ingreso imputado al patrimonio neto, que se reconocerá como ingreso en la cuenta de pérdidas y ganancias según un criterio sistemático y racional, de acuerdo con:

     - El apartado 1.3 de la NRV 18. "Subvenciones, donaciones y legados recibidos"

     - La Disposición adicional única de la Orden EHA/733/2010, de 25 de marzo, por la que se aprueban aspectos contables de empresas públicas que operan  en determinadas circunstancias, la cual desarrolla la NRV 18.

-  Se contabilizarán como inmovilizado material las inversiones realizadas que no sean separables del terreno cedido en uso y cumplan la definición de activo (ejemplo, las construcciones que la fundación realice sobre el terreno). Este inmovilizado se amortizará durante su vida útil o durante el periodo de cesión si este fuera inferior. (NRV 3ª.h del PGC 2007)

2) Cesión de un terreno y una construcción de forma gratuita y tiempo determinado.

El tratamiento contable será el indicado  en el punto anterior.

- Si la vida útil de la construcción es inferior al periodo de cesión, el derecho de uso atribuible a la construcción se contabilizará como un inmovilizado material y se amortizará como tal.

- Si el terreno se cede de forma indefinida, se procederá de la misma forma indicada en el párrafo anterior. Es decir, entendemos que habrá de atenderse a los criterios generales de amortización para este tipo de elementos. Si tenemos en cuenta que la norma general establecida en la NRV 3ª, a), es considerar indefinida la vida útil de los terrenos, la cesión de uso indefinida sobre un terreno, llevará de forma análoga al registro de un inmovilizado material (terreno) que no se amortizaría, y según el párrafo anterior otro inmovilizado material (construcción) que se amortizará durante su vida útil.

3) Cesión de un inmueble de forma gratuita por un periodo de un año prorrogable por periodos iguales.

-  Si la cesión es por un año, renovable año a año, no deberá contabilizar ningún activo, sino que reconocerá un ingreso (tendrá la calificación contable de subvención) y un gasto de explotación por la mejor estimación del derecho cedido.

-   Si existen indicios de que la renovación de la cesión se hará de forma permanente sin imponer condiciones a la fundación distintas a la simple continuidad en sus actividades el tratamiento contable será el indicado en el punto 2 anterior.

Ejemplo

Caso 1:

El ayuntamiento cede un terreno a la fundación por un periodo de 5 años. El valor del derecho de uso es de 60.000 €. Al finalizar el primer año, la fundación termina la construcción de un edificio en el terreno cedido cuyo valor contable es de 40.000 € y su vida útil es de 10 años. (Para una mejor comprensión, suponemos que la cesión se produce el 1 de enero del ejercicio 1)

Anotaciones contables para contabilizar la cesión del terreno:

- En el momento de formalizar la cesión:

 

60.000,00 (202) Concesiones administrativas

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Ingresos de otras subvenciones, donaciones y legados (942) 60.000,00

 

- Al cierre del primer ejercicio de duración de la cesión, se reconocerá la subvención:

 

60.000,00 (942) Ingresos de otras subvenciones, donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Otras subvenciones, donaciones y legados (132) 60.000,00

 

- Al cierre de cada uno de los 5 ejercicios de duración de la cesión:

Por la amortización del inmovilizado intangible

 

12.000,00 (680) Amortización del inmovilizado intangible

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Amortización acumulada de concesiones administrativas (2802) 12.000,00

 

Por la parte de la subvención imputada a la cuenta de pérdidas y ganancias:

 

12.000,00 (842) Transferencia de otras subvenciones donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Otras subvenciones, donaciones y legados transferidos al resultado del ejercicio (747) 12.000,00

 

 

12.000,00 (132) Otras subvenciones, donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Transferencia de otras subvenciones, donaciones y legados (842) 12.000,00

 

* 60000/5= 12000 €

Anotaciones contables para dar de alta y amortizar el edificio construido en el terreno cedido:

Para su incorporación al balance como inmovilizado material:

 

40.000,00 (211) Construcciones

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Trabajos realizados para el inmovilizado material (731) 40.000,00

 

El edificio se deberá amortizar en 4 años, que es el periodo que resta hasta la finalización de la cesión, por lo que al cierre de los ejercicios 2, 3, 4 y 5 anotará:

 

10.000,00 (681) Amortización del inmovilizado material

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Amortización acumulada de construcciones (2811) 10.000,00

 

* 40000/4 = 10000 €

Caso 2:

El ayuntamiento cede un terreno y una construcción a la fundación por un periodo de 25 años. El valor del derecho de uso es de 100.000 € de los cuales 40.000 € corresponden a la construcción. La vida útil de la construcción es de 10 años. (Para una mejor comprensión, suponemos que la cesión se produce el 1 de enero del ejercicio 1)

- En el momento de formalizar la cesión:

 

60.000,00 (202) Concesiones administrativas

 

40.000,00 (211) Construcciones

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Ingresos de otras subvenciones, donaciones y legados (942) 100.000,00

 

- Al cierre del primer ejercicio de duración de la cesión, se reconocerá la subvención:

 

100.000,00 (942) Ingresos de otras subvenciones, donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Otras subvenciones, donaciones y legados (132) 100.000,00

 

- Al cierre de cada uno de los 10 primeros ejercicios de duración de la cesión, por la amortización de la construcción:

 

4.000,00 (681) Amortización del inmovilizado material

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Amortización acumulada de construcciones (2811) 4.000,00

 

* 40000/10 = 4000 €

- Al cierre de cada uno de los 25 ejercicios de duración de la cesión, por la amortización del derecho de uso:

 

2.400,00 (680) Amortización del inmovilizado intangible

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Amortización acumulada de concesiones administrativas (2802) 2.400,00

 

* 60000 / 25 = 2400 €

La imputación como ingresos de la donación tendrá dos periodos diferenciados:

- El periodo en que se imputa la parte correspondiente a la construcción y el terreno, esto es, al cierre de cada uno de los 10 primeros ejercicios de duración de la cesión, por la parte de la subvención imputada a la cuenta de pérdidas y ganancias:

 

6.400,00 (842) Transferencia de otras subvenciones donaciones y legados (*)

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Otras subvenciones, donaciones y legados transferidos al resultado del ejercicio (747) 6.400,00

 

 

6.400,00 (132) Otras subvenciones, donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Transferencia de otras subvenciones, donaciones y legados (842) 6.400,00

 

* 40000 / 10 = 4000 € ;   60000 / 25 = 2400 € ; 4000 + 2400 = 6400 €

- Los últimos 15 años del periodo de cesión, en los que sólo se imputa la parte correspondiente al terreno:

 

2.400,00 (842) Transferencia de otras subvenciones donaciones y legados (*)

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Otras subvenciones, donaciones y legados transferidos al resultado del ejercicio (747)  2.400,00

 

 

2.400,00 (132) Otras subvenciones, donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Transferencia de otras subvenciones, donaciones y legados (842) 2.400,00

 

* 60000 / 25 = 2400 €

Caso 3:

El ayuntamiento cede un terreno por un año. Esta cesión se podrá renovar año a año, pero no hay indicios de que la renovación de la cesión se hará de forma permanente. El valor del derecho de uso es de 8.000 €. (Para una mejor comprensión, suponemos que la cesión se produce el 1 de enero del ejercicio 1)

La fundación anotará:

- En el momento de formalizar la cesión:

 

8.000,00 (652) Pérdidas por cesión de terrenos

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Ingresos de otras subvenciones, donaciones y legados (942) 8.000,00

 

- Al cierre del ejercicio:

 

8.000,00 (942) Ingresos de otras subvenciones, donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Otras subvenciones, donaciones y legados (132) 8.000,00

 

- También a cierre, por la imputación a la cuenta de pérdidas y ganancias:

 

8.000,00 (842) Transferencia de otras subvenciones donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Otras subvenciones, donaciones y legados transferidos al resultado del ejercicio (747) 8.000,00

 

 

8.000,00 (132) Otras subvenciones, donaciones y legados

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Transferencia de otras subvenciones, donaciones y legados (842) 8.000,00

 

Un saludo

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