Opinión experto asesor

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Consulta del ICAC, número 8, del BOICAC 84, de diciembre de 2010.

La adquisición de la nuda propiedad consiste en adquirir la propiedad de un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute de éste, que será propiedad del usufructuario. En el caso concreto que nos ocupa, a cambio de la nuda propiedad la empresa pagará una renta vitalicia al usufructuario.

El tratamiento contable será el siguiente:

La hipótesis de partida es que de acuerdo con el RD 1514/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad (PGC 2007) todo intercambio que se realiza en el mercado se efectúa en términos de equivalencia económica y en consecuencia, que el precio que se fija en cualquier transacción debería coincidir con el valor razonable de la contraprestación recibida (CICAC 1 del BOICAC 30). Por tanto, el valor razonable de la nuda propiedad deberá coincidir con el valor actual de la renta vitalicia.

1) Por la adquisición de la nuda propiedad:

-   Reconocerá un activo por el valor razonable de la nuda propiedad.

-  Si el valor del activo comprende tanto el inmueble como el valor del terreno en el que se encuentra, contablemente deberán figurar por separado ambos activos.

-  No se practicará amortización por la depreciación que sufra el inmueble por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de la obsolescencia que pudiera afectarlo. (CICAC 3-69)

-  En el ejercicio en que finalice el usufructo, sólo será necesario informar de este hecho en la memoria, sin que sea necesario modificar el valor contable de la nuda propiedad. (CICAC 3-69)

-   Desde que finalice el usufructo, se aplicarán los criterios generales de amortización. (CICAC 3-69).

2) Por la renta vitalicia

- Tendrá el tratamiento contable de provisión, previsto en la NRV 15ª del PGC "Provisiones y contingencias".

-  Los ajustes que surjan por la actualización de la provisión se contabilizarán como gastos financieros a medida que se vayan devengando.

-  Permanecerá en el pasivo no corriente del balance, en la partida "Provisiones a largo plazo", (subgrupo 14 "Provisiones") salvo la parte de la provisión cuya cancelación se prevea en el corto plazo que deberá figurar en el pasivo corriente del balance, en el epígrafe “Provisiones a corto plazo”. En este caso se realizará un traspaso a la subcuenta correspondiente de la cuenta 529 "Provisiones a corto plazo".

-  La vida probable del acreedor de la renta vitalicia se calculará mediante una estimación. El ICAC indica que se podrá tomar como referencian las tablas utilizadas por los seguros de vida de las entidades aseguradoras, siempre teniendo en cuenta que estas tablas son valores medios para una masa de personas, situación que no ocurre en el caso aislado que analizamos.

-  Si se conociera un hecho relevante sobre los años de vida del acreedor de la renta vitalicia que pone de manifiesto una insuficiencia o un exceso de la provisión en los ejercicios siguientes, se deberá tener en cuenta las nuevas estimaciones. Las dotaciones o excesos se registrarán en la cuenta de pérdidas y ganancias de acuerdo con su naturaleza. (NRV 22 del PGC 2007)

Ejemplo:

Una empresa adquiere la nuda propiedad de un inmueble y se estima que la vida útil del inmueble es de 30 años.  Como contrapartida, la empresa pagará al usufructuario una renta anual vitalicia por un importe de 10000 €. La estimación de los años de vida del usufructuario es de 25 años. Suponemos un tipo de actualización para esta renta vitalicia del 3% anual.

En función de la información del supuesto, tenemos que el pasivo se comportaría de la siguiente manera desde un punto de vista financiero:

 

Año

 

Intereses

 

Cuota

 

Principal

 

Pago anual

 

10000

 

1

 

5.223,94 €

 

10000

 

4.776,06 €

 

Años

 

25

 

2

 

5.080,66 €

 

10000

 

4.919,34 €

 

Tipo

 

0,03

 

3

 

4.933,08 €

 

10000

 

5.066,92 €

 

VA

 

-174.131,48 €

 

4

 

4.781,07 €

 

10000

 

5.218,93 €

 

5

 

4.624,51 €

 

10000

 

5.375,49 €

 

6

 

4.463,24 €

 

10000

 

5.536,76 €

 

7

 

4.297,14 €

 

10000

 

5.702,86 €

 

8

 

4.126,05 €

 

10000

 

5.873,95 €

 

9

 

3.949,84 €

 

10000

 

6.050,16 €

 

10

 

3.768,33 €

 

10000

 

6.231,67 €

 

11

 

3.581,38 €

 

10000

 

6.418,62 €

 

12

 

3.388,82 €

 

10000

 

6.611,18 €

 

13

 

3.190,49 €

 

10000

 

6.809,51 €

 

14

 

2.986,20 €

 

10000

 

7.013,80 €

 

15

 

2.775,79 €

 

10000

 

7.224,21 €

 

16

 

2.559,06 €

 

10000

 

7.440,94 €

 

17

 

2.335,83 €

 

10000

 

7.664,17 €

 

18

 

2.105,91 €

 

10000

 

7.894,09 €

 

19

 

1.869,08 €

 

10000

 

8.130,92 €

 

20

 

1.625,16 €

 

10000

 

8.374,84 €

 

21

 

1.373,91 €

 

10000

 

8.626,09 €

 

22

 

1.115,13 €

 

10000

 

8.884,87 €

 

23

 

848,58 €

 

10000

 

9.151,42 €

 

24

 

574,04 €

 

10000

 

9.425,96 €

 

25

 

291,26 €

 

10000

 

9.708,74 €

 

Total

 

75.868,52 €

 

250000

 

174.131,48 €

 

 

Asientos contables:

- En el momento de la adquisición:

 

174.131,48 (211) Construcciones

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Provisiones para otras responsabilidades (142) 169.355,42

 

Provisiones a corto plazo para otras responsabilidades (5292) 4.776,06 (*)

 

 

(*) En el primer ejercicio, la parte de la provisión que se amortiza es de 10000 €; de los cuales, 5223,94 € se corresponden a intereses devengados según el tipo de interés efectivo, y 4776,06 € de principal.

- Por el devengo de intereses del primer año:

 

5.223,94 (660) Gastos financieros por actualización de provisiones

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Provisiones a corto plazo para otras responsabilidades (5292) 5.223,94

 

 

- Por el pago anual de la renta vitalicia (para el primer ejercicio):

 

10.000 (5292) Provisiones a corto plazo para otras responsabilidades

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Tesorería (57x) 10.000,00

 

 

- Por la amortización anual durante los próximos 30 años, esta amortización debe corresponder a la depreciación que sufra el inmueble por su obsolescencia y nunca la debida al funcionamiento, uso y disfrute, elementos inherentes al usufructo:

 

5.804,38 (681) Amortización del inmovilizado material

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Amortización acumulada de construcciones (2811) 5.804,38 (*)

 

 

(*) 174131,48 / 30 = 5804,38

En el resto de ejercicios, los asientos contables serán los mismos variando su importe en función de la amortización de la provisión.

Supongamos que en el año 20, se pone de manifiesto que los años de vida del usufructuario se ven incrementados en 10 años más:

En el año 20, el valor en libros de la provisión es de 45.797,07 € (valor de reembolso), cuando se conoce que la vida estimada del usufructuario se verá incrementada en 10 años más, se estima un nuevo valor actual de la renta vitalicia pasará a ser de 85.302,03 €, con el siguiente cuadro de amortización:

 

 

 

CAMBIO DE CONDICIONES AÑO 20:

 

Pago anual

 

10000

 

Año

 

Intereses

 

Cuota

 

Principal

 

Años

 

10

 

1

 

2.559,06 €

 

10000

 

7.440,94 €

 

Tipo

 

0,03

 

2

 

2.335,83 €

 

10000

 

7.664,17 €

 

VA

 

-85.302,03 €

 

3

 

2.105,91 €

 

10000

 

7.894,09 €

 

4

 

1.869,08 €

 

10000

 

8.130,92 €

 

5

 

1.625,16 €

 

10000

 

8.374,84 €

 

6

 

1.373,91 €

 

10000

 

8.626,09 €

 

7

 

1.115,13 €

 

10000

 

8.884,87 €

 

8

 

848,58 €

 

10000

 

9.151,42 €

 

9

 

574,04 €

 

10000

 

9.425,96 €

 

10

 

291,26 €

 

10000

 

9.708,74 €

 

Total

 

14.697,97 €

 

100000

 

85.302,03 €

 

 

El ajuste sería el siguiente:

 

39.504,96 (660) Gastos financieros por actualización de provisiones

 

          DEBE                                                   a                                                        HABER

 

Provisiones para otras responsabilidades (142) 39.504,96

 

 

A partir de este momento, se realizaría el pago de la provisión realizando los asientos indicados anteriormente, pero teniendo en cuenta el mayor importe y periodo de duración de la provisión.

Un saludo

www.expertoasesor.com

Asesoría contable. Plan General (PGC y PGC PYMES)

Publicado en: Contable

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